近日澎湃新闻报道了湖南多家民办养老机构“爆雷”后，面临追赃挽损难的情况。
其中突出的一个问题，是司法查封的房产在处置拍卖时，有抵押权的银行排在了最前面。
以湘潭玉泉山庄为例，查封的9栋办理了产权证的房屋，8栋都抵押给了银行。
有老人想不通，这明明是政府划拨的公益慈善用地，怎么能抵押呢？
《民法典》第399条规定，学校、幼儿园、医疗机构等...
《民法典》第399条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。
老人们投诉至国家金融监督管理总局湘潭金融监管分局，...
老人们投诉至国家金融监督管理总局湘潭金融监管分局，该分局解释称，向银行借钱的，并不是玉泉山庄老年公寓，而是湖南福星老年服务有限责任公司。
老年公寓是非营利的，但是老年服务公司是营利的。
金融监管部门认定：银行的抵押有效。
可事实上，这两家实体是同一个老板，同一套班子。
这是非法集资养老机构的惯用套路，核心就是“两张皮”...
这是非法集资养老机构的惯用套路，核心就是“两张皮”，上骗政府补贴、下骗老人集资，中间想方设法套取银行的贷款。
这些养老机构从创办到“爆雷”，往往经历了如下几步。
第一步，披上合法外衣。
这些养老机构基本都获得由民政部门颁发的“民办非企业...
这些养老机构基本都获得由民政部门颁发的“民办非企业单位”，负责人还可能是“爱心大使”“人大代表”“知名企业家”，听着就“正规、公益、有政府背书”。
第二步，成立公司收钱。
一般叫“XX老年服务公司”，用公司名义跟老人签订《养老服务合同》，承诺高额利息，8%-12%。
这也是让老人“入坑”的关键一步。
第三步，资金混同与挪用。
根据政府批文，民办养老机构的建设应通过合法融资或自有资金，而非向社会公众承诺回报的集资。
但是，前述的违规做法往往没有引起相关职能部门的重视。
而老人们往往听信犯罪分子画的饼，忘了这些资金根本没监管，投资的钱往往就是“肉包子打狗”。
第四步，抵押资产借新债。
骗子把用老人集资款盖的房屋，抵押给银行，贷来的钱把养老院建设得更气派，吸引更多老人“投资”。
这样，这些公寓资产便背负了双重债：一边是老人的养老金集资款，一边是银行的贷款。
而法律保障谁？
银行！
因为银行有抵押权；而向众多老人集资则是灰色的、非法的。
第五步，庞氏骗局玩不转。
养老公寓正常收入覆盖不了高额利息，只能靠新一批集资款来还此前集资资金的本息，“新钱”一断，全线崩盘。
“爆雷”的那一刻，老人们才痛彻心扉：
1、银行神速抽身。
养老公寓“爆雷”前夕，银行突然宣布贷款提前到期，立刻起诉要钱。
一些法院往往完全支持银行，甚至还支持高额逾期利息。
一旦进入资产拍卖，银行先拿走大头，分给老人的，少得可怜，甚至为零。
老人的财产权很难获得保全。
2、公寓资产一堆烂账。
由于当年对民办养老的支持，一些养老公寓的土地性质为农村集体土地或租赁性质，根本办不了正规产权证。
“爆雷”后想卖，麻烦一堆，可能根本卖不掉。
3、找政府部门也难追责。
老人们认为民政等行政机关该负责，但相关部门解释，他们当年批准的是合法的养老机构，没有批准它非法集资。
而且，即便相关行政机关涉嫌违法，与老人的损失也没有直接关系。
此时，老人们才彻底看清了这场“披着养老外衣的金融骗局”。
据我们调查，湖南2019年开始“爆雷”的多家养老机...
据我们调查，湖南2019年开始“爆雷”的多家养老机构，老人拿到的退赔比例，最低的只有3%，最高也只有12%。
但是，也有例外。
那就是最近被央视报道的长沙星城颐养院，原名青松老年...
那就是最近被央视报道的长沙星城颐养院，原名青松老年公寓，它当年是长沙县最大民办养老机构，也“爆雷”了，但结果完全不同。
老人们实现了100%退赔。
共计1.73亿元，全数返还给了1118位老人。
怎么做到的？
关键有两点，一是这家公寓产权干净、清晰，没有将公益...
关键有两点，一是这家公寓产权干净、清晰，没有将公益性的公寓资产抵押给银行，二是长沙县政府和法院通过“府院联动”，扫清划拨地拍卖障碍，对公寓进行整体处置，最后国资接盘。
其他爆雷养老机构的老人们希望，他们投资的老年公寓也能像青松老年公寓那样，得到妥善处置。
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